Автор: Марія Хоменко
Позиція покупця
Попит на житло в селі різко підскочив:
1) в країні сила силенна ВПО шукають нові домівки,
2) жителі мегаполісів хочуть запасний аеродром на випадок комунального колапсу після масованих атак,
3) тіктокери та інстаблогери підігрівають тренд романтизації села («всі віддалені працівники гайда з міста»).
Закономірно, що під шумок зростання попиту продавці намагаються збути все, що застоялось та ще й встановлюють за це несусвітні ціни. А якщо на продаж виставляється більш-менш нормальний будинок у населеному пункті, що знаходиться не в чорта на куличках, то його швидко купують.
Наразі для покупця існує величезний ризик придбати хату-«пастку» або хату-«прірву». Під «пасткою» я маю на увазі житло з критичними дефектами, які неможливо усунути навіть у разі значних вкладень в ремонт. А «прірвою» може виявитися недобудова, так звана «коробка», або будинок, який стояв без догляду кілька років. В такий об’єкт скільки не вкидай коштів та зусиль, видно не буде, а загальна сума вкладень – в рази перевершуватиме ціну купівлі.
Що відбувається з будинком, коли в ньому не живуть? Будинок неминуче руйнується. Навіть рік-два без опалення та догляду – це вже погано, не говорячи про більші строки. В мене є наглядний приклад перед очима – будинок маминих сусідів. Після смерті їхнього дідуся садиба років під десять стояла в запустінні. А потім її взялися ремонтувати. В теплу пору кожного року наймаються майстри і щось там роблять. Зимою в будинку поки люди не живуть продовжуються процеси руйнування. Темпи літнього ремонту не встигають перекрити зимові руйнування… Так триває вже років п’ять… І я собі думаю, не приведи Господи, купити комусь таку хату.
Будинки по селах зараз активно купують власники сертифікатів за зруйноване житло. Якщо розібратися в деталях (а я розібралася), то державна програма компенсацій людям, які втратили домівки через війну («єВідновлення»), досить хороша. Добре пропрацьовано ризики та забезпечені гарантії для обох сторін: і для покупця житла, і для продавця. Але є в ній і «вузькі місця». Насамперед, це строки, у які повинен вкластися покупець – коли кошти надійдуть на рахунок, у нього є лише 30 днів, щоб вибрати житло та повністю оформити угоду купівлі-продажу. При цьому, черга на самі кошти триває невизначений час.
Читайте також: Ринок нерухомості Ужгорода: попит, ціни та роль переселенців
Що відбувається на практиці? Розкажу реальну історію. Родина з Донеччини живе зараз тимчасово у Львівській області. Але з певних причин (насамперед, через ціни) хоче купити будинок в Центральній Україні. Потихеньку розглядає варіанти. Іноді подобається то один будинок, то інший. Але грошей по сертифікату поки ще нема й нема. Черга наче й наближається, але ніяк не дійде. Будинки продаються, родину охоплює сум, бо десь вже уявлялося, що якийсь з них міг стати новим домом… А ще ж треба поїхати, подивитися на будинок. Дорога не близька. Можливо подивитися треба буде кілька будинків. Часу обмаль. Рішення про купівлю фактично доведеться приймати під тиском часових рамок. І це підвищує ризики купівлі будинку-«пастки», або проблем з документами, чи з продавцями, чи ще з чимось…
Позиція продавця
Як тільки в селі з’являється інформація щодо продажу будинку, насамперед починається пожвавлення серед самих односельчан. Якщо житло непогане, то обов’язково знайдеться той, хто захоче купити його за безцінок. Бо продавець саме може бути в складних життєвих обставинах, коли якісь переживання, біль затьмарюють розум і людина готова до нерозважливих вчинків. Починається психологічний тиск на продавця. Знайдеться той, хто вкаже на купу недоліків в садибі, скаже, мовляв, он сусід продав кращий будинок за три копійки, то продавай свій за дві…
А далі, як зграя шулік, налітають ріелтори. І що вони пропонують? Пропонують вони за чималу оплату красивий, але порожній фантик. В послуги входить розміщення оголошення на OLX, поширення оголошення на інших майданчиках, так звані консультації та так званий юридичний супровід. Огляди будинку з потенційними покупцями має здійснювати сам продавець, бо ж бензин зараз такий дорогий… Перемовини теж продавець має вести сам.
А, власне, розмістити оголошення OLX, продавець сам не може, чи як?… Щодо поширення, то інші онлайн-майданчики підхоплюють оголошення самі (тобто відбувається таке собі «само поширення»). Щодо консультацій та супроводу, в часи цифровізації, практично все необхідне доступне в онлайн-режимі (оцінка нерухомості, реєстри тощо). Єдине що дійсно може потребувати залучення стороннього фахівця – це складні юридичні питання. Але ж ріелтор-самоучка їх точно не вирішить.
Крім того, будинок в селі – це завжди нестандартний об’єкт, про який потрібно знати масу нюансів. Ріелтор має ідеально орієнтуватися в навколишній інфраструктурі, дорогах, сусідніх селах, ріках-ставках-лісах. У покупця виникає питання, які є варіанти добратися до найближчих міст, який асортимент товарів у сільському магазині, чи працює медпункт, як вирішене питання зі школою для дітей, якщо школи в самому селі немає.
Логіка визначення ціни будинку в селі у ріелторів теж «цікава». Виставляється ціна трохи нижче середньої ринкової. Чому? Бо гонорар ріелтора складає умовно $1000. І якщо об’єкт буде проданий швидко, протягом якось місяця, то це наче й непогано. А якщо продаж затягнеться?… Тоді та тисяча буде виглядати сумненько. Отже, пряма зацікавленість ріелтора – продати швидко. А продати швидко можна тільки задешево. Морочитися та ускладнювати собі життя ніхто не хоче зі зрозумілих причин.
Як на покупця, так і на продавця чекає зустріч з шахраями та аферистами найрізноманітніших категорій та порід. Без пригод, на жаль, не обійтися… А чи буде на завершення хеппі енд, то хто зна…
Читайте також: Ринок житла у Вінниці: ціни, попит, роль ВПО та держпрограм
