В Україні звичною є картина, коли молоді люди та вже й молоді сім’ї, живуть з батьками в їхніх квартирах. Хоча й працюють, заробляють, але купити власне житло для них – майже фантастика.
Чому так? Рахуємо – наприкінці 2025-го однокімнатна квартира в Києві коштувала близько 1,7 мільйона гривень. Середня зарплата – 26,5 тисяч. Треба п’ять років без їжі й води, щоб назбирати.
Давайте чесно – це нереально. Більш реально відкладати третину доходу – це 15–17 років на найдешевшу квартиру. І то за умови, що ціна не зросте, а дохід буде.
Новобудови зараз будують зі швидкістю черепахи. Навіть довоєнні показники не робили житло доступним. З початком повномасштабної війни проблем тільки додалось. Що далі?
Читайте також: Чому Україна досі живе у радянських квартирах і чи досяжне нове житло
2014: війна і криза
У 2014 році після анексії Криму і вторгненням на Донеччині та Луганщині розбалансована та знекровлена в часи Януковича економіка України, переживала шок. Було різке знецінення національної валюти – долар за два роки підскочив із 8 до 25 гривень. Для тих, хто мав валютну іпотеку, яку активно почали видавати ще за Ющенка, то був жахливий удар: сума платежу в гривнях зросла утричі. Результат – тисячі людей просто перестали платити. І у червні 2014 року Верховна Рада вводить мораторій на конфіскацію житла за валютними кредитами. В результаті роками банки не могли вилучати у неплатників заставу – квартири. Борги ти часом зростали, нових іпотек не видавали. Сто банків збанкрутували. Будівництво зупинилося і тисячі сімей залишилися без житла, за яке вже заплатили. Згідно експертних оцінок в недобудовах заморозили близько 150 мільярдів гривень.
Ще статистики тих часів – ВВП за два роки впав на 20%, зарплати скоротилися. У Києві (де зазвичай до цього, платили найбільше), середня ЗП була близько 16 тисяч гривень. А от ціни на квартири в доларах хоча й просіли з 95 до 85 тисяч доларів, та в гривні через девальвацію – зросли вдвічі.
При цьому війна, яка почала пожирати території, зруйнувала десятки тисяч будинків і майже два мільйони людей стали переселенцями.
Переселенці та ринок житла після 2014 року
Вже з 2014 року, люди з прифронтових чи окупованих міст почали масово переїжджати до великих міст — Харкова, Дніпра, Запоріжжя, Києва. Попит на оренду різко зріс, а купівля квартир майже зупинилася.
У 2016-му економіка потроху стабілізувалася, долар тримався біля 27 гривень, зарплати почали повільно росли. До 2019 року будівництво ожило, ринок теж, але іпотека все так же залишалася недосяжною. Нових кредитів практично не видавали, і без доступного фінансування більшість українців так і не могла купити власне житло.
Пандемія та спроби реформ
У 2020-му новий виклик – пандемія. Вона фактично зупинила будівництво. Карантин заморозив роботи, а банки остаточно перестали давати кредити.
Тому у березні 2021-го держава запустила програму «Доступна іпотека 7%». Ідея була проста: замість 18–20% у банках — 7% річних, перший внесок 15%, кредит до 2,5 мільйона гривень на 20 років. Виглядало непогано, але на практиці все буксувало: за рік — близько тисячі кредитів.
Та все ж будівництво потроху пожвавилося.
Повномасштабне вторгнення і руйнування житла
А 24 лютого 2022 року Росія розпочала повномасштабне вторгнення. Мільйони людей залишили домівки. Ракетні удари по містах, обстріли житлових кварталів зруйнували ринок.
Тільки станом на кінець 2023 року вже було пошкоджено або знищено понад 250 тисяч будівель, з них 188 тисяч приватних будинків і 37 тисяч багатоквартирних. Збитки оцінювалися у 59 мільярдів доларів на початок 2024 року.
Читайте також: Ринок нерухомості Ужгорода: попит, ціни та роль переселенців
Спроби запустити іпотеку під час війни
У жовтні 2022 року стартувала програма єОселя — пільгова іпотека для військових, медиків, вчителів і науковців під 3%, для інших — під 7%. Попит величезний: до лютого 2024 року українці подали 576 тисяч заявок. А от кредити отримали лише 7600 — 1,3% від поданих заяв. До січня 2025 року видали близько 15 тисяч кредитів.
єОселя вже зі старту захлиналась, а певні її особливості тільки посилювали це.
Так – у програмі наявні обмеження на вік житла до трьох років, які значно звужують вибір, адже такого житла на ринку обмаль і ціни на такі квартири практично одразу дуже зросли.
Ще з особливостей – фінансування програми побудоване так, що держава покриває весь кредит банку через УкрФінЖитло, а не лише різницю між ринковою і пільговою ставкою. Експерти зазначають, що це робить систему дорогою і малоефективною. За, альтернативного підходу — наприклад компенсації різниці у ставках — могло би бути у кілька разів більше кредитів на ті самі кошти.
Далі – з кінця 2024-го змінилися умови: тепер єОселя фактично не працює для вторинного ринку, лише для первинного.
А первинний ринок має свої проблеми — нестача робочої сили, затримки будівництва, високі ціни. Люди змушені купувати майнові права, не маючи гарантій, коли зможуть заїхати. А платити їм вже потрібно. Тим хто орендує – одразу і за оренду, і за іпотеку. Тому зараз ця програма більше орієнтована на забудовників, ніж на покупців.
А ще жорсткі вимоги банків: офіційний дохід, бездоганна кредитна історія, вік до 70 років на момент погашення.
Програма обіцяє військовим ставку 3%, але навіть для цієї категорії на практиці доступність викликає нарікання.
Читайте також: Ринок нерухомості Києва. Ціни, тренди, єОселя та вплив ВПО
Надія на власне житло
Хоча певна альтернатива є. Так, поряд з єОселя діє програма пільгового іпотечного кредиту Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло), яку помітно активізували 2025 року. В ній, зокрема, є певні переваги для вимушено переміщених осіб (ВПО) – тут, на відміну від єОселі, немає обмежень щодо терміну здачі будинку будинку в експлуатацію.
Хоча вона теж має свої нюанси: не кожен об’єкт підходить, а умови відрізняються від стандартної іпотеки. І не кожен, хто отримав погодження, зможе отримати ці кошти, адже переможці розіграшу мають лише місяць, щоб обрати квартиру та подати документи. В цьому є багато нюансів, і вони нестандартні — це не звичайна іпотека і не програма єОселя. Без спеціалістів тут складно обійтись.
Але, поки й це не універсальне рішення накопичених проблем – на тлі колосальних потреб, житло завдяки цій програмі, в кращому випадку можуть отримати сотні родин. А переселенців, на жаль, у нас вже мільйони.
Нова реальність ринку оренди
За роки повномасштабки ціни на оренду у відносно безпечних областях України зросли рекордно. В Ужгороді оренда однокімнатної квартири подорожчала на 125% з 2021 по 2025 рік до 19 тисяч гривень. В Івано-Франківську зростання – 119%, до 11 тисяч. У Львові – 72%, до 15 тисяч. Переселенці масово переїжджають, пропозиція обмежена, ставки підвищуються кожні кілька місяців.
Прифронтові ж міста демонструють протилежну динаміку. У Харкові оренда впала на 35%, до 4,5 тисяч гривень. У Херсоні – на 44%, до 2,5 тисяч. Запоріжжя та Миколаїв також втратили в ціні. Ризик життя під обстрілами робить житло дешевшим.
Київ залишається в середині діапазону: після падіння на 14% у 2022 році ціни стабілізувалися на рівні 9–15 тисяч гривень за однокімнатну.
В результаті – ринок оренди житла в Україні став основним для мільйонів. Переселенці орендують через втрату власного. Молодь орендує, бо купівля недосяжна. Ветерани повертаються з війни і також орендують. Україна поступово перетворюється на країну орендарів.
Читайте також: Власники нерухомості на окупованих територіях можуть подати заяву до Реєстру збитків
