В Україні, на жаль, із забезпеченістю житлом є безліч проблем. Вони існують дуже давно і тільки загострюються на тлі війни, що триває. Це, скажімо так, результат рішень, прийнятих чи не прийнятих у різні періоди, наслідок яких – відсутність ефективних механізмів доступності.
Давайте спробуємо розібратись з тим, як розвивався цей ринок в нашій країні, які події визначили його обличчя і стали підґрунтям сьогодення.
І , головне,що маємо робити далі?
Україна досі живе в радянському житлі
Як усе працювало в радянські часи? У Радянському Союзі всі думали, що житло безкоштовне. Насправді ж люди самі його оплачували – просто не напряму. Держава забирала левову частку доходів, тримала зарплати низькими, ціни високими, а гроші йшли на оборону та заводи. Система черг, хрущовки, панельні дев’ятиповерхівки – усе це залишило свій слід у нашій ментальності й економіці. Навіть наприкінці існування СРСР багато сімей тулилися в комуналках або гуртожитках. На людину виходило шість квадратних метрів. Спільні кухні, санвузли, сварки через графік прибирання – звична реальність.
Черги й нескінченне очікування. Ця система змінювала мислення: люди переставали щось планувати чи прагнути, бо вірили, що квартира прийде від держави. Формально були правила розподілу, але вирішували не вони, а зв’язки. “Блат” відкривав двері: можна було обійти чергу, отримати кращу квартиру, переїхати швидше. Неформальні домовленості важили більше, ніж будь-які офіційні процедури.
Квартири видавали не тому, що ти заробив, а як соціальну подачку. Ринку нерухомості просто не було. Тому більшість українців отримала житло або через розподіл, або у спадок. Статистика, яку наводить проект “Останній капіталіст” говорить сама за себе: середній вік житлового фонду зараз – 46 років, половина будинків зведена ще у 50–70-х. А з 1991-го по 2020-й побудували лише 7,5% від того, що вже є. Тож нинішній житловий фонд – це переважно спадщина радянських часів. Більшість квартир, у яких ми живемо, зведені до 1991 року.
Житло в УРСР було дефіцитом, як і безліч інших речей. На початку 90-х в Україні житло чекали близько півтора мільйона людей, у Києві — 145 тисяч. Понад сто тисяч мешкали в гуртожитках. Двадцять п’ять років у черзі вважали нормою, хоча насправді це могло розтягнутися на 60–70 років.
Після проголошення незалежності економіка просто обвалилася. Гіперінфляція з’їла всі заощадження, ціни злітали в десятки тисяч разів, а ВВП падав на десятки відсотків. Будівництво теж просіло катастрофічно: у 1995-му замість 12,2 мільйона квадратних метрів звели лише 7,7 мільйона. Близько 80 тисяч квартир так і залишилися недобудованими. Держава не мала грошей, підприємства, які замовляли житло, банкрутували, будівельні трести лишилися без фінансування.
Молода українська держава намагалася запустити програми кредитування. У 1992-му створили фонд молодіжного будівництва, а наступного року ухвалили закон про підтримку молоді. Але гіперінфляція зруйнувала ці плани: довгострокові кредити стали нереальними.
Ще 1992-го Верховна Рада ухвалила закон про приватизацію житла. Вперше люди отримали право власності, можливість продавати, купувати й передавати квартири у спадок. Приватизація дала людям активи, але закріпила старий розподіл і не змінила очікування допомоги від держави.
У дев’яності заробляли ті, хто розселяв комуналки, викуповував усі кімнати й робив із них квартири або офіси. Паралельно з’явилися «чорні рієлтори», які обманом і силою забирали житло в одиноких людей.Цей хаос дев’яностих залишив глибокий слідв в супсільній свідомості.
в Україні в 1997 році було створено Державну іпотечну установу (ДИУ) (згодом перетворену в Державний іпотечний фонд), а вже у 1998 році було ухвалено перший Закон України “Про іпотеку” (в редакції від 1998 року), що започаткувало формування ринку іпотечного кредитування. Але кредити високі ставки й короткі терміни робили їх кредити непосильними для більшості. Банківська система тільки формувалася.
На початку 2000-х економіка зростала, а житло стало головною інвестицією. Ринок виріс в рази. Наприклад, однокімнатні квартири в Києві зросли з приблизно $10 тис. у 2000-му до понад $100 тис. у 2008-му. Житло вже почали купувати не лише для життя, а й для перепродажу чи оренди. Житлова нерухомість перетворилося на спосіб заробітку.
Ітут сталась світова економічна криза 2008 року,яка болюче вдарила по Україні: ВВП відчутно впав (на понад третину, близько 35,6%), а гривня значно девальвувала, курс долара різко зріс, що спричинило економічний спад, зростання безробіття та паніку серед вкладників, змусивши НБУ вводити обмеження. Для тих, хто мав іпотеку в доларах, це стало ударом: платіж зріс на 60%. Банки визнали половину іпотек проблемними, більшість із них — валютні. Люди втрачали житло, а недобудови заполонили ринок. Ціни на квартири впали на чверть, а довіра до системи зникла.
У 2010–2013 роках ринок трохи стабілізувався, але іпотека залишалася недосяжною. У 2014-му війна та анексія Криму знову обвалили економіку. Курс долара зріс утричі, тисячі позичальників перестали платити. Парламент запровадив мораторій на стягнення житла за валютними кредитами, а понад сто банків збанкрутували. Будівництво зупинилося, сотні тисяч сімей залишилися без житла, а ринок увійшов у нову фазу кризи.
Як ринок житла в Україні змінила війна і що маємо зараз та які перспективи — у наступному матеріалі.
